Antes de quaisquer desenvolvimentos sobre a questão, impera a necessidade de densificar os conceitos chave aqui em jogo, mormente as noções de propriedade horizontal, partes comuns e fachada do prédio.

A noção de propriedade horizontal não deve ser confundida com a figura jurídica da compropriedade. Com efeito, cada condómino detém, para além do direito de propriedade sobre a sua fração, a compropriedade das partes comuns do prédio. Ora, nos termos do artigo 1421.º, n.º 1, alínea a) do Código Civil, constituem partes comuns do prédio a fachada e o revestimento das fachadas, quando consideradas na qualidade de paredes mestras e integrarem a estrutura do prédio.

Sendo os condóminos comproprietários das partes comuns do prédio, é aplicável a esta relação jurídica o disposto nos artigos 1406.º e 1422.º do Código Civil, encontrando-se assim sujeitos às limitações que os mencionados dispositivos legais estipulam.

Para a situação em análise importa sublinhar que a qualquer condómino é permitido o uso da parte comum do prédio desde que não a empregue para fim diferente a que a coisa se destina e que o uso que faça dessa parte comum não impeça os restantes condóminos de o fazerem. Temos, portanto, dois tipos diferentes de restrições: a primeira qualitativa e a segunda quantitativa.

Interessa-nos aqui a restrição qualitativa imposta aos condóminos no que concerne à fruição de uma parte comum, limitação essa reforçada pela alínea c) do n.º 2 do artigo 1422.º do Código Civil. Pesa também o disposto na alínea a) do n.º 2 do mesmo artigo: “É especialmente vedado aos condóminos prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício”.

Chegados a este ponto, é possível concluir que a fixação de um reclame publicitário encontrar-se-á restringida aos condóminos sempre que tal resulte na alteração da linha arquitetónica, arranjo estético do edifício, ou mesmo que a sua colocação represente uma alteração da funcionalidade da fachada do prédio onde se colocará a publicidade.

Ora, tal significa que a resposta à questão colocada dependerá de uma análise casuística da situação. Nos casos em que a dimensão do reclame publicitário seja tão reduzida que em nada prejudique o arranjo estético da fachada, não aparenta existir qualquer objeção legal à colocação do mesmo. Pelo contrário, o mesmo já não pode ser dito nas situações em que o tamanho do reclame seja tal que ocupe uma área considerável do exterior do edifício e, consequentemente, prejudique o arranjo estético do prédio.

Contudo, para desvendar por completo a resposta à questão colocada, afigura-se ainda necessário perceber se o proprietário (ou locatário) da fração que colocou o reclame publicitário encontra-se munido de licença camarária para afixar o mesmo na fachada do prédio.

Em caso afirmativo, o proprietário de uma fração autónoma destinada a um fim comercial não pode ver vedado o seu direito de publicitar a sua atividade comercial por uma deliberação em Assembleia de Condóminos, desde que obtenha o competente licenciamento camarário e cumpra o pagamento do imposto/taxa municipal em causa.

No entanto, e uma vez que está a utilizar a fachada do edifício, o proprietário (ou locatário) pode não ter sido autorizado pela Assembleia de Condóminos para colocar o dito Reclame, pelo que estamos perante a colisão de dois direitos.

Face ao exposto, a solução que se afigura mais eficaz tendo em vista a conciliação do interesse do condomínio e do proprietário (ou locatário) da fração será a deliberação de uma quotização extra com vista a obrigar o condómino a liquidar uma quantia mensal para compensar o condomínio pela utilização do espaço comum.

Com efeito, encontrando-se em jogo dois direitos de valor igual, deve apenas atender-se à questão do sacrifício que é tido por cada uma das partes, devendo o mesmo ser igual.

Entendendo-se que o proprietário da fração se encontra a retirar um efetivo benefício pela afixação do anúncio luminoso na fachada, deve o condomínio ter direito a auferir um rendimento tendo em conta esse mesmo benefício.

Sem prejuízo do exposto, tal problemática deve sempre ser discutida em sede de assembleia de condóminos e aferida face às circunstâncias do caso em concreto.