A eventual imputação de responsabilidades neste tipo de situações funda-se necessariamente no artigo 493.º do Código Civil: “1 – Quem tiver em seu poder coisa móvel ou imóvel, com o dever de a vigiar, e bem assim quem tiver assumido o encargo da vigilância de quaisquer animais, responde pelos danos que a coisa ou os animais causarem, salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua.”

Na qualidade de proprietário da fração, o condómino responde pela violação dos deveres de conservação do seu imóvel e dos danos que daí advierem para os restantes vizinhos, como por exemplo em situações de infiltrações nos soalhos.

No entanto, a imputação de responsabilidade desloca-se para o condomínio quando tais danos tiverem a sua origem em partes comuns do edifício.

Assim, em crise, encontra-se a qualificação a dar ao chão da varanda para efeitos de responsabilidade civil.

A resposta a esta questão apela a uma prévia explanação do regime da propriedade horizontal.

Nos termos do artigo 1414.º do Código Civil, “as frações de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal”.

Precisamente, o regime da propriedade horizontal, vulgo Condomínio, consubstancia-se “no facto de um mesmo edifício (ou conjunto de edifícios), dotado de estrutura unitária, estar decomposto em frações autónomas, que constituem unidades independentes, as quais, no entanto, apenas gozam de autonomia funcional através da utilização de partes comuns do edifício, necessariamente afetas ao serviço de todas elas” in Abílio Neto in Manual da Propriedade Horizontal, 3.ª Edição de Outubro de 2006.

Estipula o artigo 1421.º do Código Civil que “presumem-se (…) comuns:

1. a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
2. b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;

(…)

2. Presumem-se ainda comuns:

(…)

1. e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

Do preceito legal acima indicado retira-se que as varandas constituem parte comum do prédio no que diz respeito à parede ou cobertura do edifício. Em sentido diverso, consideram-se parte integrante da fração do condómino quando se tratar do seu interior.

Com efeito, depreende-se da alínea e) do n.º 2 do artigo 1421.º do Código Civil, a contrario sensu, que, não existindo indicação em contrário no título constitutivo da propriedade horizontal, todas as áreas que se encontrem afetas ao uso exclusivo de um dos condóminos devem considerar-se parte integrante da fração.

Consequentemente, salvo os casos em que existem varandas partilhadas entre condóminos, exista um acesso que permita aos restantes condóminos aceder à varanda ou o título constitutivo expressamente indique em sentido diferente, o chão de uma varanda é, imperativamente, parte integrante desse mesma fração. Significa isto que mesmo que a varanda constitua uma parte estruturante do prédio, o seu interior deve ser exclusivamente considerado parte integrante da fração a que se encontra adstrito.

Neste sentido veja-se o douto acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 07-05-1985: “As varandas, como componentes da fachada do edifício, são partes comuns (…) O que da varanda está exclusivamente ao serviço do condómino proprietário da fracção que lhe dá acesso”.

A conclusão de que o interior de uma varanda é considerado parte integrante da fração iliba o condomínio de qualquer responsabilidade, devendo esta ser imputada ao condómino proprietário da fração na qual se originou a infiltração.

Chegados a este ponto, é agora seguro executarmos uma tentativa de subsunção do supra enunciado a um caso prático muito comum na vida corrente de um condomínio.

Veja-se a título de exemplo: A quem imputar a responsabilidade por danos ocasionados no teto da sua marquise -instalada na sua varanda – por força de uma infiltração de águas provenientes do chão da varanda diretamente edificada acima da sua?

Para além do dever de promover à impermeabilização do chão da varanda, o proprietário da fração de cima é integralmente responsável pelos danos causados à marquise edificada diretamente abaixo, uma vez que não encetou as obras necessárias de conservação numa zona do prédio que, em virtude de estar diretamente afeta à sua utilização, constitui parte integrante da sua fração.

Sublinhamos que tal carecerá sempre de uma análise casuística pormenorizada de qualquer factualidade passível de se identificar com a situação abstrata presente nesta publicação, pelo que, uma resposta definitiva a esta questão encontrar-se-á perpetuamente dependente do circunstancialismo de cada caso.