Não poucas vezes, na relação de mediação imobiliária com vista à aquisição de imóvel, são entregues quantias monetárias ao mediador antes da celebração do respetivo contrato promessa de compra e venda ou do contrato de compra e venda definitivo.

Tais montantes são entregues, em algumas ocasiões, quer a título de reserva – o que tem vindo a tornar-se prática recorrente – quer a título de preço, como antecipação do cumprimento.

Neste sentido, perante a falta de conclusão do negócio final, poderá ocorrer litígio entre o mediador e o destinatário do negócio – cliente –  quanto à entrega ou devolução de tais montantes, ficando por perceber se o mediador se pode “fazer pagar” por tais valores, ou, por outro lado, se o cliente terá direito à sua restituição quando a compra não seja formalizada.

Dispõe o artigo 2.º, n. º 1 da Lei n.º 15/2013, de 08 de fevereiro que “a atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios (…)”.

Nestes termos, vem o artigo 2.º, n. º 5 do mesmo diploma legal estabelecer que “considera-se destinatário do serviço, para efeitos do número anterior, a pessoa ou entidade que celebra com o cliente da empresa de mediação imobiliária qualquer negócio por esta mediado”.

Desta forma, nas relações que visem a compra e venda de imóvel, é o promitente comprador destinatário do serviço de mediação imobiliária, nos termos e para os efeitos da Lei n.º  15/2013, de 08 de fevereiro.

Tal qualidade é ainda atribuída quando se trata de preliminares da celebração de um qualquer contrato que vise a aquisição de imóvel – in casu, a Reserva de Imóvel.

Estipula igualmente o artigo 18.º do referido diploma legal, que “consideram-se depositadas à guarda da empresa de mediação quaisquer quantias recebidas dos destinatários de negócio por si mediado, mesmo que a título de preço, que lhe sejam confiadas antes da celebração do mesmo ou do respetivo contrato-promessa, devendo restituí-las imediatamente a quem as prestou, logo que para tal solicitada”.

Mais esclarece o número 3 daquele mesmo artigo que o depósito efetuado pelo destinatário se mostra gratuito.

Salvo melhor entendimento, estas quantias não têm, pois, índole antecipatória de eventuais despesas que surjam por conta do negócio ou, por outro lado, o que nos importa, garantir o cumprimento do negócio final, não podendo o mediador a elas arrogar-se em virtude da falta de conclusão da compra e venda do imóvel.

Isto porque, a intenção de reserva do imóvel por um prazo que se venha razoavelmente a fixar, comporta, somente, um ato conducente ao contrato visado e nunca a um contrato definitivo.

Desta forma, é obrigação legal, imediata e imposta ao mediador, a devolução integral do valor entregue pelo destinatário do serviço perante a imperfeição do negócio final, não podendo fazer suas as quantias entregues no âmbito da atividade que medeia.

Neste sentido, veja-se, conforme decidiu o douto Tribunal Superior que “sendo a actividade do mediador, no essencial, e durante o iter contratual, ao menos até à obtenção de interessado com quem o incumbente celebre o negócio visado, uma obrigação de meios e uma vez que o contrato para o mediador comporta uma certa margem de aleatoriedade (a retribuição só será paga se o negócio se concretizar em virtude da acção do mediador), correm por sua conta as despesas feitas na busca de interessado no negócio, pelo que essas despesas, a menos que diversamente tenha sido convencionado, não são autónomas, não podendo ser exigidas ao incumbente se o negócio não foi celebrado, por mor da actuação do mediador”; in Acórdão do STJ de 28/04/2009, proc. 29/09.3YFLSB, www.dgsi.pt.

E ainda, em conformidade, a fundamentação do digno Tribunal da Relação de Évora: “Do regime respeitante ao contrato de mediação imobiliária resulta que, em princípio, a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio, desde que a atividade do mediador seja causa adequada do fecho do contrato, no entanto, a retribuição é ainda devida caso tenha sido acordada a exclusividade na mediação e o contrato definitivo não seja concluído por causa imputável ao cliente.”, in Acórdão da Relação de Évora de 08/02/2018, proc. 2870/14.6TBBRG.G1, www.dgsi.pt;

Em conclusão, parece-nos que a lei é clara quanto ao destino dos valores entregues ao mediador: na falta de estipulação entre as partes, não tem direito, per si e sem comunicação prévia, de proceder à cobrança de valores de serviços realizados em prol do negócio a celebrar por conta dos montantes entregues pelo destinatário do negócio.